估值範圍

常見物業:

土地、住宅、商業、辦公室、零售及工業物業。


特殊物業:

農地、酒店、高爾夫球場、度假村、冷凍倉庫、會所、輪渡碼頭、加油站、醫院及學校。

何時需要評估公允價值

首次公開招股(IPO):

根據香港聯合交易所上市條例5.01B,上市檔必須包括下列資料:
(1) 申請人物業業務的物業權益方面:(a) 須進行估值的物業權益的估值報告全文(容許以摘要方式披露者除外);及(b)若估值師厘定物業權益的市值低於《上市規則》第5.01A(1)條規定須估值的物業權益總值的5%,則容許以摘要方式披露。有關披露摘要的格式見《上市規則》附錄二十六。本交易所可按情況接納申請人改變此摘要格式。載有本規則規定資料的估值報告須提供予公眾查閱;
(2) 申請人非物業業務的物業權益方面:(a) 帳面值占其資產總值15%或以上的物業權益的估值報告全文;及(b) 聲明除估值報告所載物業權益外,其非物業業務中並無單一物業權益的帳面值占其資產總值15%或以上。


通函:

按香港聯合交易所上市條例,以下交易前/時,必須進行“收購價評估”:1)主要交易,2)非常重大交易,3)關聯交易,4)反向收購行動。

按香港聯合交易所上市條例14.67 及14.69章節,當主要交易、非常重大交易、關聯交易、或反向收購行動中所收購或出售的資產會產生收益,並具有可識別的收入或資產,有關通函內容必須要有估值報告。估值報告必須經核數師或申報會計師審閱,以確保此等資料編製妥善,並確保資料來自相關簿冊及紀錄。有關基建工程項目或基建或工程公司的交易,有關估值報告必須清楚載列下列資料: (1) 所有相關的基本假設,包括所用的折現率或增長率;及 (2) 以各種折現率或增長率為根據的敏感度分析。


財務報告:

根據IAS 16.7 不動產專案的成本應確認為資產,當且僅當:(1) 與該專案相關的未來經濟利益很可能流入主體;以及(2) 該項目的成本能夠可靠地計量。
根據IAS 40.16 只有當以下情況都滿足時,投資性房地產才應被確認為一項資產:(1) 與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入主體;以及(2) 投資性房地產的成本能夠可靠地計量。


其他:

銀行貸款抵押、投資買賣參考、收購價格分攤等。

評估方法

首次公開招股(IPO):

市場法:廣泛的應用在包括房地產和土地的有關市場交易發生的評估中。

剩餘法:主要應用在在建工程評估中。

收益法:可以運用在包括房地產和土地等有經濟效益或潛在經濟效益的房地產評估中。

成本法:對於一些特殊物業,很少發生交易而限制了市場法的應用,又沒有經濟效益或潛在經濟效益而限制了收益法的應用,此時成本法可能是估計所能採取的唯一方法。


會計:

根據IAS 40.17,在財務報告的初次確認中,公司應當根據確認原則對所有投資性房地產在其發生時估計其成本。這些成本包括為取得投資性房地產發生的初始成本及為增添、部分置換或維修房地產而發生的後續成本。

根據IAS 16.29,在財務報告的確認後的計量,公司應選擇本準則第30段規定的成本模式或第31段規定的重估價模式作為會計政策,並將其運用於整個不動產類別。

定義

投資性房地產:

指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而(由業主或融資租賃的承租人) 持有的房地產(土地或建築物,或建築物的一部分,或兩者兼有),但不包括:(1)用於商品或勞務的生產或供應,或用於管理目的的房地產;或者(2)在正常經營過程中銷售的房地產。