估值范围

常见物业:

土地、住宅、商业、办公室、零售及工业物业。


特殊物业:

农地、酒店、高尔夫球场、度假村、冷冻仓库、会所、轮渡码头、加油站、医院及学校。

何时需要评估公允价值

首次公开招股(IPO):

根据香港联合交易所上市条例5.01B,上市文件必须包括下列数据:
(1) 申请人物业业务的物业权益方面:(a) 须进行估值的物业权益的估值报告全文(容许以摘要方式披露者除外);及(b)若估值师厘定物业权益的市值低于《上市规则》第5.01A(1)条规定须估值的物业权益总值的5%,则容许以摘要方式披露。有关披露摘要的格式见《上市规则》附录二十六。本交易所可按情况接纳申请人改变此摘要格式。载有本规则规定数据的估值报告须提供予公众查阅;
(2) 申请人非物业业务的物业权益方面:(a) 账面值占其资产总值15%或以上的物业权益的估值报告全文;及(b) 声明除估值报告所载物业权益外,其非物业业务中并无单一物业权益的账面值占其资产总值15%或以上。


通函:

按香港联合交易所上市条例,以下交易前/時,必須進行“收購價評估”:1)主要交易,2)非常重大交易,3)關聯交易,4)反向收購行動。

按香港联合交易所上市条例14.67 及14.69章节,当主要交易、非常重大交易、關聯交易、或反向收購行動中所收購或出售的資產會產生收益,並具有可識別的收入或資產,有关通函内容必须要有估值报告。估值报告必須經核數師或申報會計師審閱,以確保此等資料編製妥善,並確保資料來自相關簿冊及紀錄。有關基建工程項目或基建或工程公司的交易,有關估值報告必須清楚載列下列資料: (1) 所有相關的基本假設,包括所用的折現率或增長率;及 (2) 以各種折現率或增長率為根據的敏感度分析。


财务报告:

根据IAS 16.7 不动产项目的成本应确认为资产,当且仅当:(1) 与该项目相关的未来经济利益很可能流入主体;以及(2) 该项目的成本能够可靠地计量。
根据IAS 40.16 只有当以下情况都满足时,投资性房地产才应被确认为一项资产:(1) 与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体;以及(2) 投资性房地产的成本能够可靠地计量。


其他:

银行贷款抵押、投资买卖参考、收购价格分摊等。

评估方法

首次公开招股(IPO):

市场法:广泛的应用在包括房地产和土地的有关市场交易发生的评估中。

剩余法:主要应用在在建工程评估中。

收益法:可以运用在包括房地产和土地等有经济效益或潜在经济效益的房地产评估中。

成本法:对于一些特殊物业,很少发生交易而限制了市场法的应用,又没有经济效益或潜在经济效益而限制了收益法的应用,此时成本法可能是估计所能采取的唯一方法。


会计:

根据IAS 40.17,在财务报告的初次确认中,公司应当根据确认原则对所有投资性房地产在其发生时估计其成本。这些成本包括为取得投资性房地产发生的初始成本及为增添、部分置换或维修房地产而发生的后续成本。

根据IAS 16.29,在财务报告的确认后的计量,公司应选择本准则第30段规定的成本模式或第31段规定的重估价模式作为会计政策,并将其运用于整个不动产类别。

定义

投资性房地产:

指为赚取租金或为资本增值,或两者兼有而(由业主或融资租赁的承租人) 持有的房地产(土地或建筑物,或建筑物的一部分,或两者兼有),但不包括:(1)用于商品或劳务的生产或供应,或用于管理目的的房地产;或者(2)在正常经营过程中销售的房地产。